Покупка квартир, комнат, земельных участков, жилых домов

Основные правила сделки купли-продажи недвижимости

Чтобы сделка по недвижимости была признана действительной, она должна соответствовать ряду условий:

• Проводиться, согласно законодательной базе. К примеру, недозволительно оформлять договор, ориентированный на отчуждение объектов, которые относятся к местам общего пользования в многоэтажном доме.
• Участники сделки должны быть правоспособны и дееспособны.
• Продавец недвижимости должен обладать правом собственности на отчуждаемый объект.
• Каждая из сторон, участвующих в сделке должна совершать ее добровольно.
• Согласие сторон на покупку и продажу подтверждается нотариальным оформлением договора купли продажи недвижимости.
• Регистрация купли продажи недвижимости в государственных органах после сделки относится к обязательным условиям.

Невыполнение одного из вышеперечисленных пунктов может стать основанием для разрыва отношений между продавцом и покупателем, а также признания сделки купли продажи недействительной.

Естественно, что каждый покупатель обеспокоен вопросом безопасности в момент приобретения недвижимости, ведь аферисты от недвижимости еще не перевелись. Но, чаще всего, проблемы возникают не по вине мошенников, а при отсутствии осведомленности о законах РФ, касающихся купли-продажи.

Рассмотрим несколько правил, обязательных к применению при покупке квартир, комнат, земельных участков, жилых домов:

Приобретая объект недвижимости, в первую очередь необходимо проверить все правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на него.

Это могут быть:

• Свидетельство о праве собственности на квартиру (приватизация).
• Договор купли-продажи.
• Вступление в наследство по закону или завещанию.
• Договор дарения.

Все документы должны предоставляться в оригиналах, с печатью и регистрацией БТИ либо другого органа, замещающего бюро. Копии и ксероксы в данном случае не подходят. Обязательна справка из ЖЭКа с указанием количества человек, прописанных на продаваемой жилплощади. Эти данные можно и самостоятельно уточнить в ЖЭКе, поскольку желательно исключить наличие лиц, временно выбывших, но с сохранением прав на квартиру.

Паспорт продающей стороны также заслуживает внимания, а именно, страницы с отметками о регистрации брака и месте проживания. Важно помнить, что собственность,приобретенная в браке, принадлежит обоим супругам и права на нее также у обоих (кроме подаренного и унаследованного имущества). Если на жилплощади прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, то накануне проведения сделки нужно потребовать их снятия с учета и желательно проверить этот факт.

Подготовка необходимых документов

Документы для оформления договора купли продажи недвижимости можно условно подразделить на две категории:

Первая категория – это документы, при отсутствии которых нотариус не сможет провести сделку купли-продажи и удостоверить переход права собственности на жилье.

К ним относятся:

• Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (при продаже по доверенности, она прилагается).
• Справка-характеристика об оценочной стоимости объекта.
• Технический паспорт.
• Справка из ЖЭКа (Форма №3), где указывается количество прописанных людей в отчуждаемом объекте недвижимости.
• Документы, удостоверяющие личности Продавца и Покупателя, их идентификационные коды.
• Свидетельство о браке или расторжении брака (в первом случае потребуется согласие супруга(и) на проведение сделки).
• Разрешение Опекунского совета на проведение сделки при наличии несовершеннолетних детей.

Вторая категория – это справки об оплате коммунальных услуг за отчуждаемый объект, а также другие сведения, без которых нотариус может провести сделку. Они скорее нужны Покупателю во избежание проблем с жилищно-коммунальными службами.

Как проходит сделка купли-продажи недвижимости?

Те, кто впервые сталкивается с процессом продажи или покупки квартир, комнат, земельных участков, жилых домов , скорее всего, имеют поверхностные знания о том, как проходят сделки с недвижимостью. В них нет ничего невозможного, а сама процедура состоит из нескольких этапов.

Рассмотрим порядок купли продажи недвижимости:

Первый этап – поиск объекта Он заключается в поиске жилья, просмотре различных вариантов. После того, как Покупатель останавливается на каком-либо варианте, он вносит за него задаток. Продавец пишет расписку о получении части денег в счет оплаты недвижимости или же стороны составляют предварительное соглашение о задатке. На этом этапе Покупатель проводит юридическую проверку объекта недвижимости (чистоту правоустанавливающих документов, личность продавца и т.п.).

Второй этап – подготовка договора купли-продажи После подготовки всех необходимых документов стороны заключают письменный договор купли продажи объекта недвижимости, который может быть заверен нотариально. В нем должны быть отражены следующие моменты: данные Продавца и Покупателя, адрес отчуждаемого объекта и его стоимость, способ передачи денежных средств и срок, в течение которого они должны перейти Продавцу, распределение расходов по оформлению сделки, срок выселения (передача ключей).

Третий этап – передача денег Самый безопасный и удобный вариант взаиморасчетов между участниками сделки – это передача денег через банковскую ячейку. Договор на ее использование следует заключать таким образом, чтобы Продавец мог получить в оговоренный срок причитающуюся ему сумму, предъявив сотрудникам банка Свидетельство о праве собственности, оформленное на нового собственника. По истечении срока и невозможности предъявления требуемого документа Продавцом (к примеру, был получен отказ в регистрации Свидетельства), Покупатель возвращает свои средства, получая доступ к ячейке.

Четвертый этап – регистрация объекта недвижимости После того, как деньги были помещены в банковскую ячейку, сделка переходит в завершающую фазу, т.е. договор купли продажи и все необходимые документы сдаются на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации. Как правило, через две недели участникам сделки выдается зарегистрированный документ. На этом этапе Продавец получает ключи от ячейки.

Пятый этап – освобождение жилья Освобождение жилья производится в соответствии с оговоренными сроками. При передаче новому собственнику ключей подписывается акт приема-передачи жилья. До того момента, пока такой акт не подписан, за состояние жилья отвечает Продавец. В это же время могут быть переданы все справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.